Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Finansal Analizi

İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ.......................................................................................................... iii
İÇİNDEKİLER ..............................................................................................v
KISALTMALAR............................................................................................x
ÇİZELGE LİSTESİ.................................................................................... xii
ŞEKİL LİSTESİ..........................................................................................xiv
1. GİRİŞ ..........................................................................................................1
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER............................5
2.1 Gayrimenkul Kavramı..........................................................................5
2.2 Gayrimenkul Türleri.............................................................................6
2.2.1 Konutlar........................................................................................6
2.2.2 Arazi ve Arsalar............................................................................7
2.2.3 İşyerleri ........................................................................................9
2.2.4 Diğer Yapılar................................................................................9
2.3 Gayrimenkule İlişkin Yasal Düzenlemeler...........................................9
2.3.1 Türk Medeni Kanunu Gayrimenkul Düzenlemeleri.....................9
2.3.2 Vergi Kanunu Gayrimenkul Düzenlemeleri...............................10
2.3.3 Vergi Usul Kanunu Gayrimenkul Düzenlemeleri ......................11
2.3.4 Gayrimenkule İlişkin Diğer Düzenlemeler................................12
2.4 Gayrimenkul Piyasaları ......................................................................14
2.4.1 Gayrimenkul Piyasalarının Tanımı.............................................14
2.4.2 Türkiye’de Gayrimenkul Piyasalarını Etkileyen Kuruluşlar......15
2.5 Gayrimenkul Piyasalarının Özellikleri...............................................18
vi | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FİNANSAL ANALİZİ
3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI..................................23
3.1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Kavramı .......................................23
3.2 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Yatırım Faaliyetleri ve
Sınırlamaları .............................................................................................25
3.3 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Portföy Yönetimi ve
Sınırlamaları......................................................................................... 29
3.4 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Diğer Faaliyetleri .......................31
3.5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Amacı.........................................34
3.6 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Tarihsel Gelişimi........................35
3.6.1 Dünya’da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Tarihsel Gelişimi.... 35
3.6.2 ABD’de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Tarihsel Gelişimi ...... 39
3.6.3 Avrupa’da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Tarihsel Gelişimi... 42
3.6.4 Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Tarihsel Gelişimi.. 43
3.7 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Türleri ........................................50
3.7.1 Özvarlığa Dayalı Kurulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ......50
3.7.2 İpotek Esasına Göre Kurulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları.. 52
3.7.3 Karma Şeklinde Kurulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları........52
3.8 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Şirketlerinin Ortaya Çıkış
Gerekçeleri........................................................................................... 53
3.9 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Avantaj ve Dezavantajları ..........55
3.9.1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Avantajları..........................55
3.9.1.1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Ekonomiye Katkıları .... 58
3.9.1.2 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Yatırımcılara Katkıları.. 59
3.9.2 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Dezavantajları....................60
3.10 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını Etkileyen Faktörler .................63
3.10.1 İktisadi Faktörler......................................................................63
3.10.2 Politik Faktörler .......................................................................64
3.10.3 Coğrafik Faktörler....................................................................65
Dr. Mehmet DÜZEN | vii
3.10.4 Sosyal ve Demografik Faktörler ..............................................65
3.10.5 Küresel Faktörler......................................................................66
3.10.6 Yapısal Faktörler ......................................................................67
3.11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Kuruluş Faaliyetleri..................67
3.11.1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Kuruluş Biçimleri ............67
3.11.2 GYO’ların Kuruluş Sonrası Yükümlülükleri ...........................70
3.11.3 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Yönetimi ..........................71
3.12 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Halka Arz Faaliyetleri..............72
3.12.1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Halka Arzı........................72
3.12.2 Hisse Senetlerinin Kurul Kaydına Alınması ............................77
3.12.3 Hisse Senetlerinin Borsaya Kotasyonu ....................................78
3.12.4 Hisse Senedi Performansını Etkileyen Faktörler .....................79
3.13 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların Vergilendirilmesi......................80
3.13.1 Kurumlar Vergisi......................................................................80
3.13.2 Gelir Vergisi .............................................................................80
3.13.3 Katma Değer Vergisi ................................................................81
3.13.4 Emlak Vergisi ve Tapu Harçları ...............................................81
3.13.5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarından Elde Edilen Gelirlerin
Vergilendirilmesi.................................................................................82
3.14 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Denetim ve Değerleme.........83
3.14.1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Denetim........................83
3.14.2 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Değerleme....................85
4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARIN BORSA
PERFORMANSLARINI ÖLÇMEDE KULLANILAN BAŞLICA
YÖNTEMLER .............................................................................................89
4.1 Finansal Oranlar Yöntemi...................................................................89
4.1.1 Likidite Oranları.........................................................................89
viii | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FİNANSAL ANALİZİ
4.1.2 Mali Yapı Oranları......................................................................90
4.1.3 Faaliyet Oranları.........................................................................90
4.1.4 Karlılık Oranları.........................................................................90
4.1.5 Borsa Performans Oranları.........................................................91
4.1.5.1 Kar Payı Iskonto Modeli....................................................91
4.1.5.2 Fiyat / Kazanç Oranı..........................................................92
4.1.5.3 Piyasa Değeri / Defter Değeri Oranı..................................96
4.2 Ekonometrik Analiz Yöntemleri.........................................................98
4.3 Teknik Analiz Yöntemi.......................................................................99
5. BORSA İSTANBUL AŞ.’DE İŞLEM GÖREN GAYRİMENKUL
YATIRIM ORTAKLIKLARININ FİNANSAL ORANLARININ BORSA
PERFORMANSLARININ EKONOMETRİK ANALİZİ......................101
5.1 Araştırmanın Metodolojisi................................................................101
5.1.1 Araştırmanın Amacı ve Önemi.................................................101
5.1.2 Araştırmanın Hipotezleri..........................................................102
5.1.3 Araştırmanın Modeli ................................................................102
5.1.4 Araştırmanın Örneklem Seçimi................................................103
5.1.5 Araştırma Yöntemi ...................................................................104
5.1.5.1 Panel Regresyon Yöntemi Kavramsal Çerçeve ...............104
5.2 Araştırmanın Bulguları .....................................................................111
5.2.1 Araştırmada Ele Alınan Değişkenler........................................111
5.3 Panel Regresyon Analizi...................................................................112
5.3.1 Homojenlik Test Sonuçları.......................................................113
5.3.2 Birinci Nesil Durağanlık Test Sonuçları ..................................114
5.3.3 Yatay Kesit Bağımlılık Test Sonuçları .....................................115
5.3.4 İkinci Nesil Birim Kök Test Sonuçları.....................................116
5.3.5 Panel Veri Model Seçimi..........................................................116
Dr. Mehmet DÜZEN | ix
5.3.5.1 Hausman Test Sonuçları ..................................................117
5.3.6 Panel Regresyon Tahmin Sonuçları .........................................117
5.3.7 Tahmin Edilen Modelin Varsayım Sınama Sonuçları ..............119
6. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME........................................................121
KAYNAKLAR ............................................................................................129

Barkod

: 9786258443189

Yayınevi

: Gazi Kitabevi

---

ISBN

: 9786258443189

Dili

: Türkçe

---

Basım Yeri

: Ankara

Baskı Sayısı

: 1. Baskı

---

Diğer

: