Kitap Hakkında
Çalışmamızda GYO'lar, ticaret hukuku ve sermaye piyasası hukuku yönüyle incelenmiştir. GYO kurum olarak SerPK'da ve SPK'nın çıkarmış olduğu (ikincil kaynak) tebliğler ile düzenlenmiştir. Diğer taraftan anonim ortaklık olarak kurulabilmeleri sebebiyle aynı zamanda TTK'nın ticaret şirketlerine ilişkin genel hükümleri ile anonim şirketlerle ilgili hükümlere de tabidirler. Dolayısıyla çalışmamızda konular TTK, SerPK ve GYO Tebliği çerçevesinde ele alınmış ve GYO'ların diğer anonim ortaklıklardan farklı olan hususlarına da değinilmiştir.
Bu bağlamda amacımız, GYO'ları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Tebliği hükümleri çerçevesinde ve TTK ile SerPK hükümleri kapsamında incelemektir. Bununla birlikte konular, mukayeseli hukukta dikkate alınmak suretiyle sadece pozitif hukuk düzenlemeleri (de lege lata) ekseninde açıklanmamış, bilakis gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait temel ilkelerinin ortaya konulması/çıkarılması amaçlanmış ve bu yaklaşım eserin temel felsefesini meydana getirmiştir. Zira ancak bu nitelikteki bir eser, sermaye piyasası hukukuna ve GYO kurumuna katkı sunabilir.
Çalışmamızın konusu Türk hukuku olmakla birlikte GYO'ların ilham kaynağı olan ABD hukuk sistemine de değinilmiştir. Zira konu ile ilgili ABD hukukunun kaynak ülke olması ayrıca ABD GYO (REITs) piyasalarının gelişmişliği, derinliği, büyüklüğü ve başarısı sebebiyle mevzuat ve kurumsal yönetim yapılarının önemli bir referans noktası olarak ele alınması gerekmektedir. Bunun haricinde, bazı ülke uygulamaları hakkında da bilgiler verilmiştir.
Konu Başlıkları.
Sermaye Piyasası Hukukuna Genel Bakış, GYO'ların Tarihî Gelişimi, İşlevleri ve Hukukî Alt Yapısı.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kuruluş ve Dönüşüm Esasları.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yönetim ve Faaliyet Esasları

İÇİNDEKİLER
TAKDİM .................................................................................................................................................7
ÖNSÖZ ...................................................................................................................................................9
İÇİNDEKİLER...................................................................................................................................... 11
KISALTMALAR.................................................................................................................................... 27
GİRİŞ ..........................................................................................................................31
I. KONUNUN TAKDİMİ..................................................................................................... 31
II. KONUNUN ELE ALINIŞI VE SINIRLANDIRILMASI ..................................................... 36
BİRİNCİ BÖLÜM
SERMAYE PİYASASI HUKUKUNA GENEL BAKIŞ,
GYO’LARIN TARİHÎ GELİŞİMİ,
İŞLEVLERİ VE HUKUKÎ ALT YAPISI
1. SERMAYE PİYASASI HUKUKUNA GENEL BAKIŞ ................................................... 39
I. PİYASA KAVRAMI ........................................................................................................... 40
II. FİNANSAL PİYASALAR ................................................................................................... 41
A. Para Piyasası............................................................................................................ 42
B. Sermaye Piyasası .................................................................................................... 43
1. Sermaye Piyasası Kavramı............................................................................. 43
2. Sermaye Piyasası Araçları.............................................................................. 45
a. Menkul Kıymet......................................................................................... 47
b. Türev Araçlar ............................................................................................ 49
c. Yatırım Sözleşmeleri (Investment Contract) .................................... 51
d. Diğer Sermaye Piyasası Araçları............................................................ 54
3. Sermaye Piyasası Faaliyetleri........................................................................ 54
a. Yatırım Hizmet ve Faaliyetleri............................................................... 55
b. Yan Hizmetler........................................................................................... 56
4. Sermaye Piyasası Kurumları ......................................................................... 57
a. Yatırım Kuruluşları .................................................................................. 58
12 İçindekiler
b. Kolektif Yatırım Kuruluşları .................................................................. 61
aa. Yatırım Fonları................................................................................. 61
bb. Yatırım Ortaklıkları ......................................................................... 65
c. Bağımsız Denetim, Derecelendirme ve Değerleme Kuruluşları.......... 68
d. Portföy Yönetim Şirketleri..................................................................... 72
e. İpotek Finansmanı Kuruluşları ............................................................. 74
f. Konut Finansmanı ve Varlık Finansmanı Fonları............................. 74
g. Varlık Kiralama Şirketleri....................................................................... 74
h. Merkezî Takas Kuruluşları..................................................................... 75
ı. Merkezî Saklama Kuruluşları................................................................. 75
i. Veri Depolama Kuruluşları.................................................................... 75
j. Kripto Varlık Hizmet Sağlayıcıları ....................................................... 76
k. Kuruluş ve Faaliyet Esasları Kurulca Belirlenen Diğer
Sermaye Piyasası Kurumları .................................................................. 78
2. GYO’LARIN TARİHÎ GELİŞİMİ VE BUGÜNKÜ UYGULAMA TARZ VE SİSTEMLERİ ....... 79
I. AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ’NDE GYO (REITS)............................................. 79
A. Tarihî Gelişimi ....................................................................................................... 79
B. ABD Mevzuatı........................................................................................................ 83
C. GYO Türleri ........................................................................................................... 84
1. Özvarlığa Dayalı REITs’ler (Equity REITs)............................................. 84
2. İpotekli REITs’ler (Mortgage REITs) ....................................................... 86
3. Karma REITs’ler (Hybrid REITs).............................................................. 87
II. DİĞER YABANCI HUKUKLARDA GYO’LARIN GELİŞİMİ VE BUGÜNKÜ
UYGULAMA TARZ VE SİSTEMLERİ .............................................................................. 88
A. Avrupa...................................................................................................................... 89
1. Avrupa Birliği Hukuku (European Union Law) ...................................... 89
2. Almanya (REIT AG) ..................................................................................... 92
3. İngiltere (UK-REIT) ..................................................................................... 96
4. Hollanda (FBI) ............................................................................................... 97
5. İspanya (SOCIMI)......................................................................................... 99
6. İtalya (SIIQ) ..................................................................................................102
7. Fransa (SIIC) ................................................................................................104
8. Diğer Avrupa Ülkeleri..................................................................................105
B. Asya-Pasifik...........................................................................................................105
1. Japonya (J-REIT).........................................................................................105
2. Hong Kong (HK-REIT) .............................................................................106
3. Avustralya .......................................................................................................108
4. Tayland ...........................................................................................................108
5. Singapur ..........................................................................................................109
6. Diğer Asya-Pasifik Ülkeleri .........................................................................109
C. Afrika – Ortadoğu................................................................................................109
1. Güney Afrika (SAREIT) .............................................................................109
2. Diğer Afrika-Ortadoğu Ülkeleri.................................................................111
D. Amerika..................................................................................................................112
1. Brezilya (FII) .................................................................................................112
2. Kanada (MFT)..............................................................................................113
3. Meksika (FIBRAS).......................................................................................113
4. Diğer Amerika Ülkeleri................................................................................114
IV. TÜRKİYE’DE GYO’LARIN TARİHSEL GELİŞİMİ........................................................114
V. GYO BİRLİKLERİ, KURULUŞLAR VE BİLGİ KAYNAKLARI .......................................116
A. NAREIT (Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği)......................116
B. EPRA (Avrupa Kamu Gayrimenkul Birliği) ..................................................117
C. Türkiye...................................................................................................................118
D. Diğer Birlik, Kuruluş ve Sektörel Bilgi Kaynakları ........................................118
3. GYO’LARIN AMAÇLARI VE İŞLEVLERİ ............................................................... 122
I. GYO’LARIN AMAÇLARI ...............................................................................................122
II. GYO’LARIN İŞLEVLERİ.................................................................................................124
III. UYGULAMAYA YÖNELİK DEĞERLENDİRMEMİZ.....................................................130
4. GYO’LARIN, FAALİYET KONUSU GAYRİMENKUL YATIRIMI OLAN DİĞER
ORTAKLIKLARDAN AYIRT EDİCİ KRİTERLERİ.................................................. 136
I. GENEL OLARAK ...........................................................................................................136
II. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ (REAL ESTATE VALUATION)..............................138
III. BAĞIMSIZ YÖNETİM KURULU ÜYELERİ (INDEPENDENT DIRECTORS)......................138
IV. YÖNETİM TECRÜBESİ (MANAGEMENT EXPERINCE) ...........................................142
V. PORTFÖY YÖNETİM İLKELERİ ...................................................................................143
VI. LİKİTİDE (LIQUID ASSET) .........................................................................................144
VII. GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ RİSK UNSURLARI .............................................144
VIII. VERGİ İSTİSNASI (TAX EXEMPTION) .......................................................................147
5. GYO MEVZUATI .............................................................................................. 150
I. MEVZUAT .....................................................................................................................152
A. Sermaye Piyasası Mevzuatı................................................................................152
1. Sermaye Piyasası Kanunu ...........................................................................152
2. İkincil Mevzuat..............................................................................................152
B. Genel Hükümler ..................................................................................................161
1. TTK Hükümleri............................................................................................161
2. Diğer Kanun Hükümleri .............................................................................162
II. GYO’LARA UYGULANACAK OLAN HÜKÜMLERİN SIRASI .....................................163
A. Emredici Hükümler ............................................................................................163
B. Esas Sözleşme Hükümleri..................................................................................164
C. Sermaye Piyasası Mevzuatı................................................................................165
D. Genel Hükümler ..................................................................................................165
6. GYO’LARIN TANIMI, UNSURLARI VE TÜRLERİ................................................. 166
I. TANIMI ..........................................................................................................................166
II. UNSURLARI...................................................................................................................167
A. Ağırlıklı Olarak Gayrimenkule İlişkin Bir Portföye Sahip Olması.............168
B. Portföyün Bizzat GYO Tarafından İşletilmesi ..............................................169
C. Kayıtlı Sermayeli Halka Açık Anonim Ortaklık Olması ..............................171
III. TÜRLERİ........................................................................................................................174
A. Genel Olarak.........................................................................................................174
B. Genel Amaçlı GYO .............................................................................................178
C. Belirli Alanda Faaliyet Amaçlı GYO................................................................180
D. Belirli Bir Proje ya da Gayrimenkule Yatırım Amaçlı GYO........................182
E. Organize Sanayi Bölgeleri GYO.......................................................................184
F. Altyapı Yatırım ve Hizmet GYO.......................................................................199

İKİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ
KURULUŞ VE DÖNÜŞÜM ESASLARI
7. GYO’LARIN KURULUŞUNUN VEYA DÖNÜŞÜMÜNÜN TEMEL KOŞULLARI ........... 203
I. GENEL OLARAK ...........................................................................................................203
II. KAYITLI SERMAYELİ HALKA AÇIK ANONİM ORTAKLIK.......................................207
III. PAY SENETLERİNİN HALKA ARZ ZORUNLULUĞU.................................................212
IV. SERMAYE MİKTARI VE NİTELİĞİ...............................................................................216
A. Sermaye Miktarı...................................................................................................217
B. Sermaye Niteliği...................................................................................................221
1. Nakdî Sermaye...............................................................................................221
2. Aynî Sermaye .................................................................................................226
a. Genel Olarak Aynî Sermaye.................................................................226
b. Aynî Sermeye Olarak Konulabilecek Değerler................................229
c. Aynî Sermaye Koyma Usûlü................................................................234
d. Aynî Sermaye Konulmasında Taahhüt ve Tasarruf
İşlemlerinin Şekli....................................................................................240
aa. Taahhüt Aşaması ...........................................................................240
bb. Tasarruf İşlemi Aşaması ...............................................................240
V. PORTFÖY OLUŞTURULMASI ......................................................................................244
VI. TİCARET UNVANI........................................................................................................247
VII. KURUCULARIN NİTELİKLERİ.....................................................................................250
A. Kurucu Kavramı ...................................................................................................250
B. Genel Şartlar .........................................................................................................252
1. Malî Şartlar .....................................................................................................252
2. Cezaî Şartlar ...................................................................................................253
3. İşin Gerektirdiği Dürüstlük ve İtibara Sahip Olma................................255
B. Özel Durumlar......................................................................................................257
1. Dönüşüm Hâlinde ........................................................................................257
2. Yönetim Kontrolü.........................................................................................258
3. Banka ...............................................................................................................259
4. Kamu Kurum ve Kuruluşları.......................................................................259
a. Genel Olarak...........................................................................................259
b. Belediye Kanunu....................................................................................261
5. Yabancı Kişiler...............................................................................................265
8. KURULUŞ AŞAMALARI ..................................................................................... 269
I. ANİ KURULUŞ...............................................................................................................270
A. Esas Sözleşmenin Hazırlanması........................................................................271
1. Esas Sözleşmede Bulunması Zorunlu Kayıtlar .......................................276
a. Kurucular.................................................................................................278
b. Ticaret Unvanı ve Merkezî...................................................................279
16 İçindekiler
aa. Ticaret Unvanı ...............................................................................279
bb. Merkezî............................................................................................283
c. Ortaklığın Amaç ve Konusu ................................................................283
d. Başlangıç ve Kayıtlı Sermaye Miktarı, Payların Sayısı, İtibarî
Değeri, Türü, Ödenme Şekli ve Şartları ............................................287
aa. Ortaklığın Başlangıç ve Kayıtlı Sermaye Miktarı ....................289
bb. Her Payın İtibari Değeri ve Pay Sayısı.......................................290
cc. Payların Türü..................................................................................291
dd. Pay Bedellerinin Ödenme Şekli ve Şartları...............................295
e. Yönetim Kurulu Üye Sayısı, Bunlardan İmzaya Yetkili
Olanlar ile İlk Yönetim Kurulu Üyeleri.............................................295
f. Genel Kurulların Toplantıya Nasıl Çağrılacakları, Oy
Hakları......................................................................................................300
g. Şirkete İlişkin İlânların Nasıl Yapılacağı............................................305
h. Şirketin Hesap Dönemi........................................................................305
2. Öngörülmeleri Şartı İle Esas sözleşmede Yer Alması Zorunlu
Olan Kayıtlar..................................................................................................306
a. Nitelikli Kuruluşa İlişkin Kayıtlar.......................................................306
b. Diğer Kayıtlar .........................................................................................308
aa. Ortaklığın Süresi............................................................................308
bb. Yönetim Kurulu Üyelerinin Görev Süreleri.............................309
cc. Kâr Payı Avansı ..............................................................................309
dd. İmtiyazlı Pay Senedi Çıkarılması................................................310
ee. İmtiyazlı Pay Senedi Sahiplerinin Haklarını Kısıtlama..........314
ff. Yeni Pay Alma (Rüçhan) Haklarını Sınırlandırma.................314
gg. Primli (Agio’lu) Pay Senedi Çıkarabilme.................................315
hh. Pay Senediyle Değiştirilebilir Tahvil .........................................317
ıı. Bağış Yapılması ..............................................................................318
ii. Kâr Payı ve Bedelsiz Pay Dağıtımı .............................................318
jj. Kurucularla Yönetim Kurulu Üyelerine ve Diğer
Kimselere Şirket Kârından Sağlanacak Menfaatler ................322
3. İhtiyarî Kayıtlar .............................................................................................322
C. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Uygun Görüşü ...............................................323
D. Ticaret Bakanlığı’nın İzni...................................................................................324
E. Tescil ve İlân.........................................................................................................327
II. DÖNÜŞÜM ....................................................................................................................330
A. Esas Sözleşme Değişikliği Metninin Hazırlanması .......................................330
B. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Uygun Görüşü................................................331
C. Ticaret Bakanlığı İzni ..........................................................................................331
D. Genel Kurulların Kararları .................................................................................332
1. Genel Kurul Kararı .......................................................................................332
2. İmtiyazlı Pay Sahipleri Kurulu Kararı .......................................................333
E. Tescil ve İlân .........................................................................................................334
III. KURULUŞTAN KAYNAKLANAN SORUMLULUK.......................................................335
A. Kuruluş İşlemlerindeki Kanuna Aykırılık ve Eksikliklere Dayalı
Fesih Davası ..........................................................................................................335
B. Kuruluş Sırasında Yapılan İşlemlerden Ortaklığın Sorumluluğu...............336
C. Kuruluş İşlemlerinden Kaynaklanan Hukukî Sorumluluk Halleri ............336
1. Belgelerin ve Beyanların Kanuna Aykırı Olması.....................................336
2. Sermaye Hakkında Yanlış Beyanlar ve Ödeme Yetersizliğinin
Bilinmesi .........................................................................................................336
3. Değer Biçilmesinde Yolsuzluk....................................................................337
9. TÜZEL KİŞİLİĞİN KAZANILMASI SONRASINDA YAPILMASI GEREKLİ
İŞLEMLER ....................................................................................................... 338
I. GEREKLİ MEKÂN, DONANIM, PERSONEL TEMİNİ, ORGANİZASYON
KURMA VE PORTFÖYÜ OLUŞTURMA.......................................................................339
II. PAY SENETLERİNİN HALKA ARZI..............................................................................341
A. Halka Arz Kavramı...............................................................................................341
B. Halka Arz Sürecinin Aşamaları .........................................................................343
1. Halka Arza Hazırlık Süreci..........................................................................343
2. Halka Açık Olmayan Ortaklıkların Paylarının İlk Halka Arzı
Öncesi Uyulacak Ön Şartlar .......................................................................346
a. Sermayeye İlişkin Şartlar ......................................................................346
b. Yüklenim Sözleşmesi.............................................................................347
c. İlişkili Taraf İşlemleri ............................................................................348
3. Finansal Tabloların Bağımsız Denetimden Geçirilmesi.......................349
4. Halka Arzda Aracı Kurum Kullanılması...................................................350
a. Genel Olarak...........................................................................................350
b. Halka Arza Aracılık Faaliyetinde Bulunabilecek Yatırım
Kuruluşları...............................................................................................353
c. Halka Arza Aracılık Sözleşmesi...........................................................354
d. Konsorsiyum Sözleşmesi......................................................................354
5. Esas Sözleşme Değişikliği............................................................................355
6. Pay Fiyatının Belirlenmesi ..........................................................................355
7. Halka Arz Yöntemleri ..................................................................................360
a. Mevcut Payların Halka Arzı.................................................................360
b. Sermaye Artırımı Yoluyla Oluşturulan Payların Halka Arzı .........361
8. Halka Arz Süreci Giderleri..........................................................................362
9. Halka Arz Oranı ............................................................................................364
10. Halka Arz Başvuru Süresi ve Yaptırımı.....................................................364
a. Başvuru Süresi ........................................................................................364
b. Yaptırım ...................................................................................................365
c. Ortaklıktan Ayrılma Hakkı ..................................................................366
11. İzahnamenin Hazırlanması.........................................................................368
a. İzahname Kavramı.................................................................................368
b. İzahname Hazırlama Yükümlülüğü ...................................................370
aa. Genel Kural.....................................................................................370
bb. İzahname Hazırlama Yükümlülüğünden Muafiyet ................371
cc. İzahname Hazırlanmasını Gerektirmeyen Durumlar............372
c. İzahnamenin Şekli ve İçeriği................................................................374
aa. İzahnamenin Şekli .........................................................................374
bb. İzahnamede Bilgiye Yer Verilmemesinin Koşulları................379
cc. Atıfta Bulunmak Suretiyle İzahnameye Dâhil Edilen
Bilgiler..............................................................................................380
dd. Finansal Tablolara İlişkin Bilgiler..............................................381
d. İzahnamenin Onaylanması İçin SPK’ya Başvuru............................383
e. Kurul Onay Ücreti.................................................................................386
f. İzahnamenin Tescili ve İlânı................................................................387
g. İzahnamenin Tanıtımı ve Reklamlar .................................................389
h. Tasarruf Sahiplerine Satış Duyurusu ve İlânı...................................391
ı. İzahnamedeki Değişiklikler ve Yeni Hususların İzahnameye
Eklenmesi ................................................................................................392
i. İzahnamenin Geçerlilik Süresi ............................................................393
j. İzahnameden Doğan Sorumluluk ......................................................394
12. Payların Satış Süreci .....................................................................................396
a. Satış ve Dağıtım Esaslarını Belirlemeye Yetkili Olanlar.................397
b. Satış Yöntemleri .....................................................................................397
aa. Halka Arz Yoluyla Satış ................................................................398
aaa. Talep Toplama Yöntemi ....................................................398
aaaa. Sabit Fiyatla Talep Toplama.................................399
bbbb. Fiyat Teklifi Alarak Talep Toplama.....................399
cccc. Fiyat Aralığı İle Talep Toplama............................400
bbb. Talep Toplanmaksızın Satış Yöntemi..............................400
ccc. Borsada Satış Yöntemi ........................................................401
bb. Halka Arz Edilmeksizin Gerçekleştirilen Satış
Yöntemleri.......................................................................................402
aaa. Tahsisli Satış..........................................................................402
bbb. Nitelikli Yatırımcıya Satış...................................................404
c. Payların Belirli Alıcılara Özgülenmesi ...............................................409
d. Pay Senetlerinin Satış Süreleri.............................................................411
aa. Halka Arz Yoluyla Gerçekleştirilen Satışın Süresi...................411
bb. Halka Arz Edilmeksizin Gerçekleştirilen Satışın Süresi.........413
e. Pay Senetlerinin Satışında Özel Durumlar.......................................414
aa. Yeni Pay Alma Hakkı ....................................................................414
bb. İmtiyazlı Pay İhracı........................................................................416
f. Pay Bedellerinin Ödenmesi .................................................................417
g. Payların Teslimi......................................................................................419
h. Pay Senetlerinin Tamamının Satılamaması Hali.............................420
ı. Ticaret Siciline Tescil, TTSG’de İlân ve SPK’ye Bildirim.............420
i. BİAŞ Kotasyonu.....................................................................................421
aa. Kotasyon Başvurusu......................................................................422
bb. Başvurunun İncelenmesi..............................................................423
cc. Kotasyon Başvurusundan Doğan Sorumluluk ........................424
C. Halka Arz Sonrasına İlişkin Kurallar................................................................424
1. Pay Satışına İlişkin Kısıtlama......................................................................424
2. Satışa Hazır Bekletilen Paylar.....................................................................426
3. Fiyat İstikrarını Sağlayıcı İşlemler .............................................................430
4. Ek Satış Hakkı................................................................................................432
10. GYO’LARIN PAYLARINA İLİŞKİN ÖZELLİKLER .................................................. 436
I. PAY KAVRAMI...............................................................................................................436
II. PAY TÜRLERİ................................................................................................................438
A. Nakit Karşılığı Pay/ Ayın Karşılığı Pay ...........................................................438
B. Oy Hakkı Bulunan Pay/ Oydan Yoksun Pay.................................................439
C. Nama Yazılı Pay/ Hamiline Yazılı Pay............................................................440
D. Bedelli Pay/ Bedelsiz Pay...................................................................................440
E. İmtiyazlı Pay/ Âdi Pay........................................................................................441
F. İtibarî Değeri Olan Pay/ İtibarî Değeri Olmayan Pay .................................442
III. PAYLARIN DEVRİ .........................................................................................................443
IV. GYO’LARIN KENDİ PAYLARINI EDİNMESİ..............................................................445
§ 11. GYO’LARIN SONA ERMESİ................................................................................ 447
I. GENEL OLARAK ...........................................................................................................447
II. ÖZEL HÜKÜMLER .......................................................................................................448
A. GYO Statüsünden Çıkma ..................................................................................448
B. GYO Olarak Faaliyette Bulunma Hakkının Ortadan Kalkması.................451
III. SORUMLULUK..............................................................................................................452
A. Hukukî Sorumluluk.............................................................................................452
B. Cezaî Sorumluluk ................................................................................................453

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ
YÖNETİM VE FAALİYET ESASLARI
12. YÖNETİM KURULU, GENEL MÜDÜR, DİĞER PERSONELE İLİŞKİN
ÖZELLİKLER VE ETİK KURALLAR................................................................... 455
I. YÖNETİM KURULU......................................................................................................456
A. Yönetim Kurulunun Oluşumu..........................................................................456
1. Üye Sayısı .......................................................................................................456
2. Görev Süresi...................................................................................................457
3. Yönetim Kurulu Üyelerinin Nitelikleri ....................................................458
a. Ehliyet ......................................................................................................459
b. Seçilme Engelinin Bulunmaması........................................................459
c. Esas Sözleşmede Belirlenen Nitelikler ..............................................461
d. Gerçek veya Tüzel Kişi Olmak............................................................461
e. Eğitim ve Mesleki Tücrebe Şartı.........................................................463
4. Yönetim Kurulu Üyeliğinin Kazanılması .................................................465
5. Yönetim Kurulu Üyeliğinin Tescil ve İlânı..............................................467
6. Yönetim Kurulu Üyeliğinin İnternet Sitesinde Yayımlanması............467
B. Yönetim Kuruluna İlişkin Kurumsal Yönetim İlkeleri ................................468
1. Kurumsal Yönetim İlkelerinin Bağlayıcılığı.............................................468
2. Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Zorunluluğuna Aykırılık
Hâlinde Uygulanacak Tedbirler.................................................................471
3. Yönetim Kurulunun İşlevi...........................................................................472
4. Yönetim Kurulunun Faaliyet Esasları.......................................................472
5. Yönetim Kurulunun Yapısı .........................................................................473
a. Üye Sayısı.................................................................................................473
b. İcrada Görevli Olmayan YK Üyesi.....................................................473
c. Bağımsız YK Üyesi.................................................................................475
d. YK Yapısında Pozitif Ayrımcılık..........................................................481
e. Denetim Komitesi Üye Seçimi Özel Koşulu....................................482
6. Yönetim Kurulu Toplantılarının Şekli......................................................482
7. Yönetim Kurulu Bünyesinde Oluşturulan Komiteler ...........................483
a. Denetimden Sorumlu Komite (Audit Committees) .....................485
b. Kurumsal Yönetim Komitesi (Governance Committee) .............487
c. Aday Gösterme Komitesi (Nomination Committee) ...................487
d. Riskin Erken Saptanması Komitesi (Risk Management
Committee) ............................................................................................488
e. Ücret Komitesi (Compensation Committee).................................489
8. Yönetim Kurulu Üyelerine ve İdari Sorumluluğu Bulunan
Yöneticilere Sağlanan Malî Haklar............................................................490
C. Yönetim Kurulunun Özellik Arz Eden Kararları...........................................491
II. GENEL MÜDÜR............................................................................................................496
A. Genel Olarak.........................................................................................................496
B. GYO Tebliği’ndeki Özel Hükümler ................................................................498
III. DİĞER PERSONEL ........................................................................................................503
IV. GYO’LARDA ETİK KURALLAR ....................................................................................505
A. Etik Kavramı .........................................................................................................505
B. Kurumsal Yönetim İlkelerinde Etik .................................................................508
C. Sosyal Sorumlu Gayrimenkul Yatırımı............................................................512
1. Enerji Tasarrufu ............................................................................................515
22 İçindekiler
2. Çevre Koruması ............................................................................................517
3. Sosyal Sorumlu Gayrimenkul Yatırımı Kapsamında
Değerlendirilebilecek Diğer Hususlar......................................................519
13. GYO’LARIN FAALİYET ESASLARI ...................................................................... 520
I. YATIRIM FAALİYETLERİ..............................................................................................520
A. Yatırım Faaliyetinin Kapsamı............................................................................520
1. Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Genel Esaslar.............................................520
2. Altyapı Yatırım ve Hizmet GYO’larına İlişkin Özel Şartlar .................526
B. Yatırım Yapamayacağı İşler ...............................................................................528
II. İŞLETMECİ ŞİRKET VE DANIŞMAN ŞİRKET..............................................................531
A. İşletmeci Şirket.....................................................................................................531
B. Danışman Şirket...................................................................................................532
III. SİGORTA MECBURİYETİ .............................................................................................532
IV. TEMİNAT VEREBİLME.................................................................................................532
V. BORÇLANMA ARACI İHRACI VE BORÇLANMA SINIRI............................................535
A. Borçlanma Aracı İhracı.......................................................................................535
1. İhraç Edilebilecek Borçlanma Araçları.....................................................535
2. Borçlanma Araçlarının İhraç Limitleri .....................................................538
B. Borçlanma Sınırı ..................................................................................................538
C. GYO’ların Borçlanma Araçlarından Yararlanma Zamanı ...........................540
D. Borçlanma Araçlarının İhracında Yetkili Organ............................................541
VI. İNŞAAT HİZMETLERİ...................................................................................................542
VII. ÂDİ ORTAKLIK KURABİLME VE DİĞER ŞİRKETLERE İŞTİRAK..............................543
A. Âdi Ortaklık Kurabilme......................................................................................543
B. Diğer Şirketlere İştirak........................................................................................544
C. Şirketler Topluluğu Oluşturma ........................................................................546
14. GYO’LARIN FAALİYET KONUSU: PORTFÖY İŞLETMECİLİĞİ .............................. 547
I. PORTFÖY KAVRAMI ....................................................................................................547
II. PORTFÖY İŞLETMECİLİĞİ...........................................................................................549
III. PORTFÖYÜN İÇERİĞİ ..................................................................................................550
A. Gayrimenkul .........................................................................................................551
B. Gayrimenkul Projeleri ........................................................................................554
C. Gayrimenkule Dayalı Haklar.............................................................................555
D. Sermaye Piyasası ve Para Piyasası Araçları.....................................................557
IV. PORTFÖY SINIRLAMALARI .........................................................................................558
A. Genel Olarak.........................................................................................................558
B. Portföy Sınırlamalarına Aykırılığın Yaptırımı ................................................561
V. PORTFÖY YÖNETİMİ...................................................................................................562
A. Ortaklık Portföyünün İdaresi ............................................................................562
B. Portföy Yönetim İlkeleri.....................................................................................564
1. Portföy Çeşitlendirilmesi ............................................................................564
2. Uzun Vadeli Yönetim...................................................................................569
3. Uzman Kişilerce Yönetim ...........................................................................570
4. Portföyün Bizzat GYO Tarafından Yönetilmesi.....................................570
5. Birden Fazla Portföy İşletilip İşletilmeyeceği Sorunu...........................571
15. GYO’LARDA PORTFÖY DEĞERLEME ................................................................ 572
I. PORTFÖY DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ.......................................................................572
II. GAYRİMENKUL DIŞI VARLIKLAR İLE GAYRİMENKULLERİN DEĞERLEMESİ ......574
A. Gayrimenkul Dışı Varlıkların Değerlemesi ....................................................575
1. Gayrimenkul Dışı Varlıkları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar .............576
2. Değerlemede Uyulacak Genel Esaslar......................................................577
B. Gayrimenkul Değerlemesi .................................................................................581
1. Değerleme Gerektiren İşlemler .................................................................583
2. Gayrimenkul Değerleme Kuruluşunun Seçimi ......................................584
3. Değerleme Raporlarında Uyulacak Hususlar..........................................589
4. Değerleme Raporundaki Değerin Kullanılması .....................................594
III. DEĞERLERME RAPORUNDAN KAYNAKLANAN HUKUKÎ SORUMLULUK............596
16. GYO’LARIN KAMUYU AYDINLATMAYA İLİŞKİN ÖZELLİKLERİ ............................ 598
I. GENEL OLARAK KAMUYU AYDINLATMA ................................................................598
II. GYO’LARDA KAMUYU AYDINLATMAYA İLİŞKİN ÖZELLİKLER.............................604
A. Finansal Raporlar.................................................................................................604
1. Finansal Tablolar ..........................................................................................606
2. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu...............................................................609
B. Özel Durum Açıklamaları ..................................................................................615
1. Genel Olarak Özel Durum Açıklamaları..................................................615
2. GYO’lara Özgü Özel Durum Açıklamaları..............................................616
a. Değerleme Raporları .............................................................................616
b. Ortaklık Değer Tespit Raporu ............................................................617
24 İçindekiler
c. İştirak Yatırımlarına İlişkin Alış ve Satış İşlemleri...........................617
d. Açıklanması Gereken Diğer Bilgiler...................................................618
C. İnternet Sitesi .......................................................................................................619
D. Tanıtım ve Reklam Amaçlı İlânlar....................................................................620
E. Bildirim Yükümlülükleri.....................................................................................621
III. KAMUYU AYDINLATMADAN KAYNAKLANAN HUKUKÎ SORUMLULUK..............623
17. GYO’LARIN VERGİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ ............................................................ 626
I. VERGİ İSTİSNASI TANINMASININ SEBEPLERİ .........................................................627
II. VERGİ MEVZUATI........................................................................................................628
A. Kurumlar Vergisi Kanunu..................................................................................628
B. Katma Değer Vergisi Kanunu ...........................................................................631
C. Gelir Vergisi Kanunu ..........................................................................................633
D. Emlak Vergisi Kanunu........................................................................................634
E. Damga Vergisi Kanunu ......................................................................................635
F. Harçlar Kanunu....................................................................................................638
G. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ............638
18. GYO’LARIN SPK TARAFINDAN DENETLENMESİ ................................................ 640
I. GENEL OLARAK ...........................................................................................................640
II. DENETİMİN KAPSAMI .................................................................................................642
A. Denetim Faaliyeti ................................................................................................642
B. Denetim Yetkilileri ..............................................................................................643
C. Denetim Faaliyetinin İcrası ...............................................................................643
D. Gizlilik ve Sır Saklama Yükümlülüğü...............................................................644
E. Bildirim Yükümlülüğü ........................................................................................645
III. TEDBİRLER ...................................................................................................................646
A. Kanuna Aykırı İhraç ............................................................................................646
B. İzahnamede Yer Alan Bilgi ve Açıklamalara Aykırılık ..................................647
C. Sermayeyi veya Malvarlığını Azaltıcı İşlemler ...............................................648
D. Kayıtlı Sermaye Sistemine Aykırılık.................................................................649
E. Örtülü Kazanç Aktarımı .....................................................................................649
F. Sermaye Piyasası Kurumlarının Hukuka Aykırı Faaliyet veya
İşlemleri .................................................................................................................651
G. Malî Durumun Bozulması Hâli.........................................................................651
H. Tedricî Tasfiye ve İflas Durumları....................................................................654
I. İzinsiz Sermaye Piyasası Faaliyeti.....................................................................654
İ. Kanuna Aykırı İlân, Reklam ve Açıklamalar ...................................................656
J. Bilgi Suistimalî ve Piyasa Dolandırıcılığı.........................................................657
19. GYO’LARDA BLOKZİNCİR TEKNOLOJİSİ VE KRİPTO VARLIKLARIN
UYGULANABİLİRLİĞİ ...................................................................................... 659
I. BLOKZİNCİR (BLOCKCHAİN) ...................................................................................662
A. Blokzincir Teknolojisi.........................................................................................662
B. Blokzincir Uygulama Alanları............................................................................667
II. KRİPTO VARLIKLAR (CRYPTO ASSETS) ..................................................................668
A. Kavram...................................................................................................................668
B. Kripto Varlık Birimleri (Cryptocurrencies)...................................................669
1. Genel Olarak..................................................................................................669
2. Bitcoin .............................................................................................................670
C. SerPK’da Kripto Varlıkların Hukukî Niteliği .................................................672
III. GAYRİMENKUL ALANINDA UYGULAMA İMKANLARI ............................................675
A. Kripto Varlıklar ile Ödeme.................................................................................676
B. Dijital Gayrimenkul Pay Sertifikası ..................................................................676
C. Gayrimenkul Alım Satım İşlemleri ve Tapu Sicili Uygulamaları ...............678
D. Gayrimenkul Dijital Kimlik Belgesi .................................................................679
E. Dijital Altyapı ve Hizmet Yatırımları ...............................................................679
F. Akıllı Bina ..............................................................................................................680
G. Gayrimenkul Yönetimi .......................................................................................681
H. Akıllı Şehirler ........................................................................................................681
SONUÇ......................................................................................................................683
EK-1: GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ
(III-48.1)..................................................................................................... 689
EK-2: KURUMSAL YÖNETİM TEBLİĞİ ...................................................................... 733
EK-3: SERMAYE PİYASASI KURULU KURUMSAL YÖNETİM İLKELERİ......................... 747
KAYNAKÇA ...............................................................................................................765
KAVRAM İNDEKSİ......................................................................................................819
MEVZUAT İNDEKSİ....................................................................................................831

Barkod

: 9786052649534

Yayınevi

: Adalet Yayınevi

---

ISBN

: 9786052649534

Dili

: Türkçe

---

Basım Yeri

: Ankara

Baskı Sayısı

: 1. Baskı

---

Diğer

: